Bước sang năm 2016, cơ cấu căn hộ cao cấp trong rổ hàng hóa đã chiếm đoạt 44%. Phải chăng, người Việt đang giàu lên quá với tốc độ cao nên có yêu cầu ở nhà sang?
Jones Lang LaSalle (JLL) vietnam vừa có thông báo bình chọn tiềm năng bất động sản vn với những con số gây choáng cho người có điều kiện kinh tế eo hẹp có yêu cầu tậu nhà. Theo dự báo của JLL thời kỳ 2016-2018, giá căn hộ hy vọng tăng trung bình 5-7% một năm, riêng phổ biến cư giá rẻ có thể tích lũy thêm 10% mỗi năm, tương đương mức tăng 30% trong 3 năm tới.
Bi ai cho người có điều kiện kinh tế eo hẹp và vui cho người có tiền
Nếu những dự đoán của JLL biến thành thực tế thì BĐS sẽ trở thành kênh đầu tư lôi cuốn nhất cho người có tiền, chẳng cần làm cho gì cho nhọc xác, chỉ cần tậu căn hộ giá rẻ, chờ giá lên bán lại là chắc ăn.
Bởi chẳng có lĩnh vực nghề nào có thể có mức phát triển trên diện rộng 30% trong 3 năm, lại an ninh vốn hàng đầu. Có thể, dự báo này mang đến niềm vui cho người có tiền nhưng lại là nỗi ai oán cho người có năng lực tài chính thấp.
Doanh thu bình quân của người Việt chỉ bằng khoảng ¼ so với Thái Lan nhưng cơ cấu nhà cao cấp của Việt Nam đã tương đương với Thái Lan.Theo tính toán của Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), giá nhà đất vietnam gấp 25 lần so với doanh thu của đại phòng ban người địa phương. Hình như đó, giá nhà ở các nước phát hành chỉ gấp 5 - 6 lần so với doanh thu. Điều đó đồng nghĩa, độ khó trong việc tiếp xúc nhà ở của người địa phương vietnam gấp 5 lần so với người dân các giang sơn phát hành.
Với giá nhà như hiện giờ, người có điều kiện kinh tế eo hẹp Việt Nam chưa có kĩ năng mua được nhà, đó là chưa kể giá nhà mỗi năm tăng 10%, khi mà thu nhập của đại phòng ban cư dân tăng không đáng kể. Có thể nói, trong kỹ năng nguồn vốn hạn hẹp, chừng mực tăng doanh thu hàng năm không đáng kể, mặc dù Chính phủ có những chương trình cung cấp thì thực tế người có điều kiện kinh tế eo hẹp càng ngày càng không dễ dàng với đến giấc mơ chiếm hữu một căn hộ để an cư.
Ở một thái cực ngược lại, một phòng ban gầy những người có doanh thu cao vẫn đang chiếm hữu lĩnh thị trường nhà ở tại các thành phố lớn của vietnam. Dòng tiền vẫn tiếp diễn đổ vào kênh đầu tư hấp dẫn là bất động sản.
Theo số liệu của JLL, nửa đầu năm 2016, đã có 16.800 căn hộ giao dịch thành công, cao hơn 250% lượng căn hộ được bán trong cả công đoạn 2011-2014. Không chỉ tăng mạnh về số lượng trao đổi, chất lượng cũng có sự gia tăng đáng kể theo khuynh hướng giá trị căn hộ mỗi càng ngày càng cao.
Trong các năm 2011-2014, thị phần căn hộ cao cấp và hạng sang chỉ chiếm 10% rổ hàng hóa trên thị trường, năm 2015 vọt lên 27%, tăng gần gấp 3 lần và nửa đầu năm 2016 đã chạm ngưỡng 44%. JLL cũng đưa ra dự báo về mức phát triển tầm thường, giá nhà đất vietnam sẽ tăng khoảng 5-7%/năm.
Sa đà với BĐS
Theo số liệu của JLL, tổng nguồn cung căn hộ tại TP.HCM hiện thời có khoảng 80.000 căn. Trong đó, phân khúc căn hộ dân gian choán 43%. Đây là con số lớn hơn đông đảo so với con số mà HoREA đưa ra từ đầu năm 2016 là khoảng 57.000 căn.
Cũng theo JLL, trong vòng 3 năm tới, dựa theo số lượng căn hộ đã chào bán, nguồn cung căn hộ được dự đoán sẽ tăng đến 74%. Đối với thị phần căn hộ cao cấp và sang trọng có giá sàn >2.000 đô la Mỹ/m2, nguồn cung thậm chí được dự định sẽ còn tăng gấp đôi.
Nguồn cung tăng bỗng biến, theo lý giải của JLL, là do niềm tin vào nền kinh tế phát triển giúp bình phục tỷ suất lãi trong khoảng các khoản đầu tư BĐS. 04 tuần 11/2014, chế độ mới được đưa ra đã cho phép người nước ngoài được sắm 30% trị giá của bất cứ tòa nhà bình thường cư nào hoặc mua tối đa 250 căn nhà đất tại bất cứ khu vực nào.
Chế độ này chính thức có hiệu lực trong khoảng bốn tuần 7/2015. Người nước ngoài được chiếm hữu của cải đã sắm trong vòng 50 năm và hoàn toàn có quyền cho thuê, chuyển nhượng hoặc bán lại của cải. Họ cũng có thể gia hạn quyền chiếm hữu sau 50 năm tùy thuộc theo phê chuẩn y. Đây là nguyên nhân khiến các chủ đầu tư niềm nở đến bất động sản tại vietnam nhiều hơn.
Mặc dầu nguồn cung tăng bỗng biến nhưng JLL vẫn trấn an những chủ đầu tư rằng, thị trường sẽ đủ sức tiếp nhận lượng cung này. Nguồn cung căn hộ hiện nay so với mật độ dân số tại TP.HCM vẫn còn khá thấp khi so sánh với các nước khác trong khu vực Đông Nam Á, ngay cả khi tính luôn số căn hộ tương lai đang được chào bán.
Dĩ nhiên, nguồn cung tại thị phần căn hộ cao cấp và quý phái hiện đang khá cao, khác biệt là sau khi các công trình được xong xuôi. JLL ước lượng mật độ căn hộ cao cấp trên đầu người tại TP.HCM sẽ đạt mức 3 căn trên mỗi 1.000 dân, gần tương đương mức ở Bangkok (Thái Lan), Kuala Lumpur (Malaysia) và Manila (Philippines), nhưng vẫn cao hơn Jakarta (Indonesia).
Hoạt động mua bán BĐS có thể có những diễn biến lạ trong một quá trình ngắn hạn nhưng trong dài hạn chắc chắn chẳng thể thoát ly quy luật cung cầu và tài năng thanh toán. Kỹ năng trả tiền dựa vào tham gia doanh thu thực tiễn của số đông. Chính những tình tiết lạ của thị trường đang khiến cho các tập đoàn điều hành phải ra tay.
Lo thì vẫn lo
Những dự đoán của các công ty đang rất lạc quan về hoạt động mua bán BĐS. Trái lại, diễn biến thực tại của hoạt động mua bán lại cho thấy một nỗi lo thực thụ, đó là nguy cơ bong bóng BĐS.
Số liệu của các tổ chức kinh doanh nghiên cứu hoạt động mua bán cho thấy, số lượng trao đổi căn hộ thành công trong quý II/2016 giảm 45% so với quý I/2016. Số liệu của Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây đắp) cũng cho thấy, xu hướng cạn kiệt nhu cầu tìm nhà trong thời điểm cách đây không lâu.
Trong tháng 7/2016, tại Thủ đô có khoảng 1.250 đàm phán thắng lợi, giảm 3,85% so với bốn tuần 6/2016. Đối với TP.HCM, có khoảng 1.200 giao dịch thành công. Dĩ nhiên, lượng trao đổi đã có dấu hiệu chững lại và giảm 4% so với bốn tuần 6/2016.
Theo đánh giá của Hiệp hội bất động sản vn, hiện tượng nguồn cung tăng nhưng thương lượng giảm và dồn vào một chỗ chủ đạo ở thị phần thị trường trung - cao cấp đã cho thấy những bất cập trong cơ cấu cung - cầu hàng hóa. Từ thực tiễn này, Hiệp hội bất động sản Việt Nam khuyến cáo tới các tập đoàn quản lý Nhà nước cần có các giải pháp giữ vững thị trường, khác biệt Để ý đến số lượng, nguồn cung và tiến độ các dự án thuộc thị phần cao cấp phù hợp hơn với yêu cầu thực của thị trường.
Trước đây, Bộ Xây dựng cũng đã lưu ý TP.HCM và Hà Nội cần có các biện pháp nhân tố tiết nguồn cung để tránh méo mó, sản xuất quá phổ quát BĐS cao cấp. Nhà băng Nhà nước đã có các biện pháp nắn chỉnh dòng vốn đang đổ quá phổ thông vào BĐS.
Tham khảo thêm: Bơm ly tâm giá rẻ
0 nhận xét: